Lời mở đầu
Trong số những người nước ngoài sống và làm việc lâu dài tại Nhật, có không ít người có ý định mua nhà tại Nhật. Tuy nhiên, các từ ngữ tiếng Nhật chuyên môn trong ngày bất động sản rất khó, đến người bản xứ cũng có nhiều thứ không hiểu rõ. Ngoài ra, mua bất động sản là một giao dịch lớn nên cần phải cân nhắc một cách thận trọng. Vì thế, việc có trang bị kiến thức cơ bản nhất về trình tự mua bất động sản ở Nhật, đặc trưng của nhà ở kiểu Nhật, các từ vựng chuyên ngành cần thiết là vô cùng quan trọng. Ở bài viết này, chúng tôi xin được giới thiệu các từ vựng chuyên môn cần biết khi mua bất động sản tại Nhật, trình tự mua nhà. Hy vọng sẽ hữu ích cho các bạn đang cần.
Từ chuyên môn về bất động sản
Từ chuyên môn về nhà ở
| Tiếng Nhật | Tiếng Việt | Giải thích |
| 物件 | Bất động sản để mua hoặc thuê để ở nói chung | 物件とは、人が住む建物のことを表します。主にアパートやマンション、戸建て住宅もまとめて物件と言います。 Từ chỉ về công trình nhà ở nói chung. Căn hộ, chung cư, nhà riêng,… đều được gọi chung bằng từ này trong tiếng Nhật. |
| 新築 | Nhà mới | 建築後1年未満で、未入居の建物 Nhà/ căn hộ xây xong chưa quá 1 năm, chưa có người vào ở |
| 中古 | Nhà cũ | 一度でも人が住んだことのある建物、または築1年以上。 Nhà/ căn hộ đã từng có người vào ở, dù chỉ 1 lần hoặc nhà/ căn hộ đã xây xong trên 1 năm. |
| RC（鉄筋コンクリート）造 | Nhà bằng bê tông cốt thép | 耐震性・遮音性が高い。マンションで多い。 Khả năng chống động đất và cách âm cao. Thường là các căn chung cư. |
| 木造 | Nhà bằng gỗ | 戸建てで一般的。コストは抑えやすい。 Thông thường các nhà riêng được làm bằng gỗ. Chi phí dễ điều chỉnh |
| S（鉄骨）造 | Nhà khung thép | 木造より頑丈、RC よりは軽量 Chắc chắn hơn nhà bằng gỗ, nhẹ hơn nhà bê tông cốt thép |
| 間取り | Sơ đồ nhà ở | |
| 1LDK / 2LDK / 3LDK | 1LDK / 2LDK / 3LDK | 部屋数 + L（リビング）、D（ダイニング）、K（キッチン）。 Số phòng ở + không gian tích hợp gồm L (living room- nơi tiếp khách) D (dining room- nơi dùng bữa) và K (kitchen- bếp) |
Từ chuyên môn về hợp đồng và thủ tục mua bán
| Tiếng Nhật | Tiếng Việt | Giải thích |
| 土地権利 | Quyền hạn trên đất | |
| 所有権 | Quyền sở hữu | 土地を自由に所有できる Có thể sở hữu tự do đất đai. |
| 地上権 | Quyền sử dụng trên mặt đất | マンションの多くは、所有権を有している土地の上に建っていますが、なかには土地の権利が地上権で、借地の上にマンションが建っているケースもあります。 地上権付きのマンションは、土地が所有権であるマンションと比べて、安く購入できるのがメリットです。しかし、所有権のマンションに比べて評価額が低くなるため、金融機関の審査が通りにくく、ローンが組めないケースがあります。 Nhiều căn hộ chung cư được xây dựng trên đất có quyền sở hữu. Tuy nhiên, trong số đó cũng có những căn hộ được xây dựng trên đất mượn nên người mua chỉ có quyền sử dụng tài sản trên mặt đất. Có thể mua căn hộ chung cư có quyền sử dụng với giá rẻ hơn căn hộ có quyền sở hữu. Tuy nhiên, loại căn hộ này thường được định giá thấp hơn so với căn hộ có quyền sở hữu, cũng có trường hợp khó được ngân hàng thẩm định để nhận được khoản vay mua nhà. |
| 借地権 | Quyền thuê mượn đất | 土地を借りて建物を建てる権利。地代支払いが必要。 Quyền thuê mượn đất và xây dựng công trình. Cần trả phí thuê mượn đất. |
| 売買契約書 | Hợp đồng mua bán | 売買条件（価格・引渡し日など）が書かれた契約書 Hợp đồng có ghi các điều kiện mua bán (giá, ngày giao nhà,v.v..) |
| 手付金 | Tiền đặt cọc | 契約時に支払うお金（物件価格の5〜10％が目安） Tiền cần trả tại thời điểm hợp đồng (thường khoảng 5% đến 10% giá trị của BĐS) |
| 解約手付 | Tiền hủy hợp đồng | 買主都合で解約 → 手付金は戻らない Hủy hợp đồng với lý do từ phía người mua → tiền cọc không được trả lại |
| 手付放棄／倍返し | Bỏ cọc/ hủy cọc | 手付放棄とは、買主が契約をやめたいときに、支払った手付金をあきらめて契約を解除することです。 Bỏ cọc có nghĩa là nếu người mua bỏ ý định mua theo như hợp đồng thì sẽ hủy hợp đồng mà không được nhận lại tiền cọc. 売主都合で解約 → 手付金を倍返し Hủy hợp đồng với lý do từ phía người bán → hoàn cọc lại gấp đôi |
| 諸費用 | Các loại phí | 購入価格とは別に必要になる費用。 Các loại phí cần trả ngoài giá mua bất động sản 例：仲介手数料、登記費用、ローン手数料、火災保険など（一般に物件価格の5〜10％）。 Ví dụ: phí môi giới, phí đăng ký BĐS, phí vay tiền mua nhà ở, bảo hiểm hỏa hoạn,v.v.. (thường chiếm từ 5% đến 10% giá trị của ĐBS). |
| 住宅ローン | Khoản vay mua nhà ở | 住宅の購入、新築、リフォームなどのために、金融機関からお金を借りるための専用のローンです Khoản vay chuyên dụng được ngân hàng cho vay để mua nhà ở, xây mới hoặc sửa chữa,v.v.. |
| 金利タイプ | Loại hình lãi suất | |
| 固定金利 | Lãi suất cố định | 返済中ずっと金利が同じ Lãi suất không thay đổi trong suốt quá trình trả khoản vay |
| 変動金利 | Lãi suất biến động | 半年ごとに見直し Lãi suất được điều chỉnh 6 tháng 1 lần |
| 団体信用生命保険 | Bảo hiểm sinh mệnh tín dụng tập thể | ローン借主が亡くなった場合、残債が0になる保険。加入が必須のことが多い。 Bảo hiểm trong trường hợp người đứng tên vay qua đời thì số tiền vay còn lại phải trả sẽ về 0. Nhiều trường hợp bắt buộc phải mua bảo hiểm này. |
Từ chuyên môn về căn hộ chung cư
| Tiếng Nhật | Tiếng Việt | Giải thích |
| 管理費 | Phí quản lý | 管理費とは、マンションやアパートの共用部分（廊下、エントランス、共用設備など）を維持・管理するための費用です。 Phí quản lý là loại phí để quản lý và duy trì các không gian và thiết bị chung của chung cư hoặc căn hộ (hành lang, cửa ra vào, thiết bị chung,v.v..) |
| 修繕積立金 | Quỹ dự trữ bảo trì | 将来マンションが古くなって修繕が必要になったときに備えてお金を積み立てておくものです。 Số tiền đóng định kỳ để sửa chữa, bảo trì cho căn hộ chung cư trong tương lai khi căn hộ trở nên cũ hoặc xuống cấp. |
Trình tự các bước khi mua nhà
| Trình tự | Tiếng Nhật | Tiếng Việt |
| STEP 1 | 予算をざっくり決める 毎月どれくらい返せるか 頭金はいくら用意できるか 年収や支出から安全な返済額を算出 → この段階で“借りられる額”と“返せる額”が違うことに注意。 | Quyết định quỹ tiền dành cho việc mua nhà ・Mỗi tháng trả được khoảng bao nhiêu? ・Chuẩn bị khoảng bao nhiêu tiền cọc đầu vào? ・Tính toán số tiền có thể bảo đảm trả được từ thu nhập năm và số tiền chi tiêu. →Chú ý rằng “số tiền có thể vay” và “số tiền có thể trả lại” là khác nhau |
| STEP 2 | エリア・条件選び 希望の駅・エリア マンション or 戸建て 間取り 新築 or 中古 必要な広さ → 条件の優先順位をつけると探しやすい。 | Lựa chọn khu vực mua nhà và các điều kiện ・Muốn mua nhà ở ga nào, khu vực nào ・Muốn mua chung cư hay nhà riêng ・Sơ đồ nhà ở ・Nhà mới hay nhà cũ ・Diện tích cần thiết →Sẽ dễ tìm hơn nếu xác định được thứ tự ưu tiên của các điều kiện. |
| STEP 3 | 物件探し & 内見 SUUMO, HOME’S, アットホームなどで検索 気になる物件は実際に内見 日当たり、周辺環境、騒音、管理状況などをチェック | Tìm nhà và xem nhà ・Tìm kiếm nhà qua các website như SUUMO, HOME’S, athome,v.v.. ・Trực tiếp đi xem các BĐS mà bản thân thấy thích. ・Xem xét các yếu tố như: ánh sáng, môi trường xung quanh, tiếng ồn, điều kiện quản lý,v.v.. |
| STEP 4 | 申込（買付け） 「この家を買いたいです！」という意思表示。 希望価格を伝えることも可能（値下げ交渉）。 | Đăng ký (mua) Thể hiện ý muốn “Tôi muốn mua căn nhà này!” Có thể nói với BĐS giá mà bạn mong muốn mua (có thể trả giá) |
| STEP 5 | 住宅ローンの事前審査（仮審査） 銀行に「借りられるかどうか」を簡易チェックしてもらう。 → 数日で結果が出る。 | Thẩm định sơ bộ về khoản vay mua nhà ở (thẩm định giả định) Ngân hàng sẽ thẩm định sơ bộ xem bạn có thể vay được tiền hay không. →Có kết quả sau vài ngày |
| STEP 6 | 重要事項説明（重説） 宅建士から法律・物件・リスクについて説明を受ける。 | Giải thích các điều khoản quan trọng Nhận được sự giải thích về BĐS, pháp luật, nguy cơ từ chuyên viên giao dịch BĐS. |
| STEP 7 | 売買契約 手付金を支払い 契約書にサイン ここから本格的にキャンセルが難しくなる | Hợp đồng mua bán ・Trả tiền đặt cọc ・Ký vào hợp đồng ・Tiến tới giai đoạn này thì khó có thể hủy hợp đồng |
| STEP 8 | 住宅ローン本審査 購入が決まった状態で銀行に本格審査。 → 約1〜2週間。 | Thẩm định chính thức về khoản vay mua nhà ở Ngân hàng tiến hành thẩm định chính thức khi bạn đã quyết định mua BĐS →Có kết quả trong vòng khoảng 1 đến 2 tuần |
| STEP 9 | 決済 & 引き渡し 残りの購入代金を支払う（ローン実行） 鍵を受け取る → この日からあなたの家！ | Trả tiền và nhận BĐS ・Chi trả số tiền mua BĐS còn lại (thông qua khoản vay ngân hàng) ・Nhận chìa khóa →Từ ngày này, bạn đã sở hữu BĐS! |
| STEP 10 | 引っ越し & 各種手続き 引越し 住所変更 電気・水道・ガスの手続き 火災保険開始 | Chuyển nhà và làm các loại thủ tục ・Chuyển nhà ・Làm thủ tục thay đổi địa chỉ ・Làm thủ tục hợp đồng điện, nước, gas ・Bắt đầu bảo hiểm hỏa hoạn |
Lời kết
Mua nhà là chuyện lớn của đời người. Mua nhà ở Nhật có nhiều điểm khác biệt so với Việt Nam nên không nên vội vàng, cần tìm hiểu và cân nhắc kỹ lưỡng. Với các bạn không tự tin vào khả năng tiếng Nhật của mình thì nên đi cùng với người giỏi tiếng Nhật hoặc sử dụng dịch vụ phiên dịch.
LJ Services cung cấp dịch vụ biên phiên dịch tiếng Nhật tập trung quanh khu vực tỉnh Aichi và Gifu. Xin đừng ngừng ngại liên hệ với chúng tôi!
